การทำหนังสือมอบอำนาจจากประเทศไทย เพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ ต้องทำอย่างไร?

เมื่อคุณพบอพาร์ตเมนต์ที่ถูกใจในลอนดอน และได้รับการตอบรับข้อเสนอซื้อจากผู้ขายเรียบร้อยแล้ว แต่ขั้นตอนต่อไปคือการดำเนินการด้านเอกสาร

โดยทนายความในประเทศอังกฤษอาจแจ้งว่ามีเอกสารบางรายการที่ต้องลงนามอย่างถูกต้องตามข้อกำหนดทางกฎหมาย

หากคุณอาศัยอยู่ในกรุงเทพฯ หรือเชียงใหม่

การเดินทางไปลอนดอนเพียงเพื่อลงนามในเอกสารไม่กี่ฉบับอาจไม่ใช่ทางเลือกที่สะดวกนัก

อย่างไรก็ตาม คุณอาจไม่จำเป็นต้องเดินทางไปด้วยตนเอง เพราะ หนังสือมอบอำนาจ (Power of Attorney) สามารถช่วยให้ทนายความในประเทศอังกฤษลงนามในเอกสารบางประเภทแทนคุณได้

บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจขั้นตอนการจัดทำหนังสือมอบอำนาจและการลงนามในเอกสารซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษจากประเทศไทย ตั้งแต่การแต่งตั้งผู้รับมอบอำนาจไปจนถึงการส่งเอกสารกลับไปยังทนายความ

หากต้องการทำความเข้าใจขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยรวม สามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมได้จาก บริการที่ปรึกษาการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรสำหรับผู้ซื้อชาวไทย&

อย่างไรก็ตาม การทำหนังสือมอบอำนาจไม่ใช่ทางเลือกเดียวสำหรับผู้ซื้อจากต่างประเทศ

ในบางกรณี ผู้ซื้อสามารถลงนามในเอกสารด้วยตนเองต่อหน้าพยาน

และจัดส่งเอกสารต้นฉบับกลับไปยังประเทศอังกฤษผ่านบริการขนส่งระหว่างประเทศได้

โดยทนายความจะเป็นผู้ให้คำแนะนำว่าวิธีใดเหมาะสมกับธุรกรรมของคุณมากที่สุด

หนังสือมอบอำนาจมีความจำเป็นอย่างไรในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ?

หนังสือมอบอำนาจเป็นเอกสารทางกฎหมายที่ใช้แต่งตั้งบุคคลอื่นให้สามารถดำเนินการบางอย่างแทนเจ้าของสิทธิได้

โดยผู้ที่มอบอำนาจเรียกว่า Donor และผู้ที่ได้รับมอบอำนาจเรียกว่า Attorney

ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ผู้รับมอบอำนาจมักเป็นทนายความที่ดูแลกระบวนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์ (Conveyancing Solicitor) หรือบุคคลที่ได้รับการแต่งตั้งจากสำนักงานทนายความนั้น

ผู้รับมอบอำนาจสามารถลงนามในสัญญาซื้อขายและเอกสารทางกฎหมายบางประเภทแทนผู้ซื้อได้ ภายใต้ขอบเขตอำนาจที่ระบุไว้ในหนังสือมอบอำนาจ

ก่อนดำเนินการจดทะเบียนกรรมสิทธิ์ HM Land Registry ซึ่งเป็นหน่วยงานทะเบียนที่ดินของอังกฤษและเวลส์ จะตรวจสอบหนังสือมอบอำนาจในประเด็นสำคัญ 3 ข้อ ได้แก่

• หนังสือมอบอำนาจต้องจัดทำและลงนามอย่างถูกต้องตามรูปแบบเอกสารทางกฎหมายประเภท Deed
• หนังสือมอบอำนาจต้องยังมีผลบังคับใช้ในวันที่ผู้รับมอบอำนาจลงนามในเอกสาร
• การดำเนินการของผู้รับมอบอำนาจต้องอยู่ภายในขอบเขตอำนาจที่ได้รับ

ดังนั้น การจัดทำหนังสือมอบอำนาจอย่างถูกต้องตั้งแต่ต้นจึงมีความสำคัญ

เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาที่อาจเกิดขึ้นระหว่างขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

หนังสือมอบอำนาจทั่วไปและหนังสือมอบอำนาจเฉพาะเรื่องต่างกันอย่างไร?

หนังสือมอบอำนาจสามารถแบ่งออกเป็นรูปแบบหลัก ๆ

ตามขอบเขตอำนาจที่ผู้มอบอำนาจต้องการให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

หนังสือมอบอำนาจทั่วไป (General Power of Attorney)

หนังสือมอบอำนาจประเภทนี้ให้อำนาจแก่ผู้รับมอบอำนาจในการดำเนินการแทนผู้มอบอำนาจได้อย่างกว้างขวาง

ภายใต้ Powers of Attorney Act 1971 ของประเทศอังกฤษ

หนังสือมอบอำนาจทั่วไปตามรูปแบบมาตรฐานสามารถให้อำนาจผู้รับมอบอำนาจดำเนินการทางกฎหมายได้เกือบทุกประเภทที่ผู้มอบอำนาจสามารถมอบหมายให้บุคคลอื่นดำเนินการแทนได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

หนังสือมอบอำนาจเฉพาะเรื่อง (Specific Power of Attorney)

Specific Power of Attorney

เป็นหนังสือมอบอำนาจที่กำหนดขอบเขตอำนาจไว้อย่างชัดเจนและจำกัดเฉพาะเรื่อง

ตัวอย่างเช่น การมอบอำนาจเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์เพียงรายการเดียว

หรือการลงนามในเอกสารที่เกี่ยวข้องกับอพาร์ตเมนต์แห่งใดแห่งหนึ่งโดยเฉพาะ

สำหรับผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจากประเทศไทย หนังสือมอบอำนาจประเภทนี้จึงเป็นทางเลือกที่เหมาะสม เพราะสามารถกำหนดให้ผู้รับมอบอำนาจดำเนินการเฉพาะธุรกรรมและเอกสารที่จำเป็นสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเท่านั้น

หากเอกสารสูญหายหรือถูกนำไปใช้โดยไม่เหมาะสม

การจำกัดขอบเขตอำนาจจะช่วยลดความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นกับธุรกรรมอื่น ๆ ของผู้มอบอำนาจได้

ด้วยเหตุนี้ หนังสือมอบอำนาจเฉพาะเรื่องจึงเป็นทางเลือกที่ควรพิจารณาสำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์

ผู้ซื้อควรสอบถามทนายความด้วยว่าควรกำหนดวันสิ้นสุดของหนังสือมอบอำนาจ หรือดำเนินการเพิกถอนอำนาจหลังจากการซื้อและโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์หรือไม่

หากหนังสือมอบอำนาจจัดทำขึ้นภายใต้กฎหมายของประเทศอื่น

อาจต้องมีขั้นตอนเพิ่มเติมในการตรวจสอบเอกสาร

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือกฎหมายที่ใช้ในการจัดทำหนังสือมอบอำนาจ

หากหนังสือมอบอำนาจจัดทำขึ้นภายใต้กฎหมายของประเทศอื่น อาจต้องมีขั้นตอนเพิ่มเติมในการตรวจสอบเอกสาร

โดย HM Land Registry อาจกำหนดให้ยื่นสำเนาที่ได้รับการรับรอง

คำแปลที่ผ่านการรับรองหากเอกสารไม่ได้เป็นภาษาอังกฤษ

และความเห็นทางกฎหมายจากทนายความในประเทศที่จัดทำหนังสือมอบอำนาจ

ในทางกลับกัน หากหนังสือมอบอำนาจจัดทำโดยทนายความในประเทศอังกฤษภายใต้กฎหมายอังกฤษ

โดยทั่วไปจะช่วยลดขั้นตอนเพิ่มเติมเหล่านี้ได้

ขั้นตอนการทำหนังสือมอบอำนาจจากประเทศไทยเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ

สำหรับผู้ซื้อที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย

กระบวนการจัดทำหนังสือมอบอำนาจสามารถดำเนินการได้ตามขั้นตอนดังต่อไปนี้

ขั้นตอนที่ 1: แต่งตั้งทนายความในประเทศอังกฤษ

เริ่มต้นด้วยการแต่งตั้งทนายความในประเทศอังกฤษให้ดูแลกระบวนการซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์

ก่อนเริ่มดำเนินการ ทนายความจะขอเอกสารยืนยันตัวตนของผู้ซื้อ

และผู้ซื้อควรแจ้งตั้งแต่ต้นว่าตนเองจะลงนามในเอกสารจากประเทศไทย

หากคุณวางแผนใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage) ควรแจ้งทนายความให้ทราบด้วย

เพราะสถาบันการเงินแต่ละแห่งอาจมีข้อกำหนดเกี่ยวกับการใช้หนังสือมอบอำนาจแตกต่างกัน

จึงควรตรวจสอบเงื่อนไขเหล่านี้ให้ชัดเจนก่อนลงนามในเอกสาร

ทนายความจะเป็นผู้จัดทำร่างหนังสือมอบอำนาจ

โดยกำหนดขอบเขตให้ครอบคลุมเฉพาะการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคุณ และส่งเอกสารมาให้ตรวจสอบ

ผู้ซื้อควรอ่านรายละเอียดในหนังสือมอบอำนาจอย่างรอบคอบ

และสอบถามทนายความหากมีข้อความหรือเงื่อนไขใดที่ไม่เข้าใจ ก่อนดำเนินการลงนาม

ขั้นตอนที่ 2: ลงนามต่อหน้าทนายความผู้ทำคำรับรองลายมือชื่อและเอกสาร (Notarial Services Attorney)

การลงนามในหนังสือมอบอำนาจต้องดำเนินการตามรูปแบบที่ทนายความในประเทศอังกฤษกำหนด

ไม่ควรลงนามด้วยตนเองล่วงหน้าโดยไม่ได้รับคำแนะนำ

ประเทศไทยไม่มีระบบ Notary Public ในรูปแบบเดียวกับบางประเทศ แต่มีทนายความไทยที่ได้รับการขึ้นทะเบียนจากสภาทนายความให้สามารถให้บริการรับรองลายมือชื่อและเอกสาร หรือที่เรียกว่า Notarial Services Attorney

โดยทั่วไป ผู้ซื้อควรเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้

• หนังสือเดินทาง (Passport)
• หนังสือมอบอำนาจฉบับที่ยังไม่ได้ลงนาม
• เอกสารอื่น ๆ ตามที่ทนายความกำหนด

เมื่อถึงขั้นตอนการลงนาม ควรลงนามต่อหน้าทนายความผู้ให้บริการรับรองเอกสารตามวิธีการที่ได้รับคำแนะนำ

หากลงนามในเอกสารล่วงหน้าก่อนเข้ารับการรับรอง อาจจำเป็นต้องจัดทำและลงนามในเอกสารใหม่อีกครั้ง

ขั้นตอนที่ 3: ดำเนินการรับรองเอกสารที่กระทรวงการต่างประเทศ

หลังจากลงนามและได้รับการรับรองจาก Notarial Services Attorney แล้ว อาจต้องนำเอกสารไปดำเนินการรับรองเพิ่มเติมที่ กรมการกงสุล กระทรวงการต่างประเทศของประเทศไทย

กระบวนการนี้เรียกว่า Legalisation ซึ่งเป็นการตรวจสอบและรับรองลายมือชื่อหรือตราประทับของผู้มีอำนาจรับรองเอกสารตามขั้นตอนที่เกี่ยวข้อง อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกกรณีที่จะต้องดำเนินการในขั้นตอนนี้

ทนายความในประเทศอังกฤษจะเป็นผู้ให้คำแนะนำว่าเอกสารของคุณจำเป็นต้องผ่านการรับรองจากกระทรวงการต่างประเทศหรือไม่ และต้องดำเนินการในรูปแบบใด

ขั้นตอนที่ 4: จัดส่งเอกสารต้นฉบับไปยังทนายความในประเทศอังกฤษ

เมื่อดำเนินการลงนามและรับรองเอกสารครบถ้วนแล้ว ผู้ซื้อควรจัดส่งหนังสือมอบอำนาจฉบับต้นฉบับไปยังทนายความในประเทศอังกฤษผ่านบริการขนส่งระหว่างประเทศที่สามารถติดตามสถานะพัสดุได้

หลังจากจัดส่งแล้ว ควรแจ้งหมายเลขติดตามพัสดุ (Tracking Number) ให้ทนายความทราบ เพื่อให้สามารถตรวจสอบสถานะการจัดส่งได้

โดยทั่วไป HM Land Registry กำหนดให้ใช้หนังสือมอบอำนาจฉบับต้นฉบับ หรือสำเนาที่ได้รับการรับรองอย่างถูกต้อง

ทนายความสามารถดำเนินการจัดทำสำเนารับรองได้เมื่อได้รับเอกสารต้นฉบับแล้ว

นอกจากนี้ หนังสือมอบอำนาจต้องมีวันที่ก่อนเอกสารทางกฎหมายที่ผู้รับมอบอำนาจจะลงนามแทน และต้องยังมีผลบังคับใช้ในวันที่มีการลงนามดังกล่าว

ทนายความจึงควรวางแผนระยะเวลาการจัดทำและใช้หนังสือมอบอำนาจให้สอดคล้องกับกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์

อนุสัญญา Apostille จะส่งผลต่อการรับรองเอกสารจากประเทศไทยอย่างไร?

ณ เดือนตุลาคม 2026 ประเทศไทยกำลังอยู่ในช่วงเปลี่ยนผ่านด้านกระบวนการรับรองเอกสารระหว่างประเทศ

ประเทศไทยได้ยื่นภาคยานุวัติสารเพื่อเข้าร่วม อนุสัญญากรุงเฮกว่าด้วยการยกเลิกข้อกำหนดการรับรองเอกสารมหาชนต่างประเทศ (Hague Apostille Convention) เมื่อวันที่ 30 มิถุนายน 2026 โดยมีกำหนดให้อนุสัญญามีผลบังคับใช้กับประเทศไทยในวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027

การเข้าร่วมอนุสัญญาดังกล่าวคาดว่าจะช่วยให้กระบวนการรับรองเอกสารสำหรับนำไปใช้ในต่างประเทศสะดวกขึ้น โดยสามารถใช้การรับรองแบบ Apostille แทนขั้นตอนการรับรองเอกสารหลายระดับในบางกรณี

อย่างไรก็ตาม ประเทศสมาชิกอื่นยังมีสิทธิคัดค้านการเข้าร่วมของประเทศไทยได้จนถึงวันที่ 30 ธันวาคม 2026

หากประเทศอังกฤษไม่ได้คัดค้าน การรับรองเอกสารแบบ Apostille ก็คาดว่าจะสามารถนำมาใช้กับเอกสารจากประเทศไทยที่ต้องการนำไปใช้ในประเทศอังกฤษได้ตามหลักเกณฑ์ของอนุสัญญา

ดังนั้น ช่วงเวลาที่จัดทำเอกสารจึงมีความสำคัญ

ก่อนวันที่ 28 กุมภาพันธ์ 2027 การรับรองเอกสารยังต้องดำเนินการตามกระบวนการ Legalisation ที่เกี่ยวข้อง

หลังจากวันดังกล่าว คาดว่าการรับรองแบบ Apostille จะเข้ามาแทนที่กระบวนการเดิมสำหรับเอกสารที่เข้าเงื่อนไขและนำไปใช้ในประเทศอังกฤษ

ทั้งนี้ ผู้ซื้อควรตรวจสอบข้อกำหนดล่าสุดกับทนายความก่อนดำเนินการ เนื่องจากขั้นตอนการรับรองอาจเปลี่ยนแปลงตามกฎหมายและแนวปฏิบัติที่มีผลบังคับใช้ในขณะนั้น

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยและอาจทำให้กระบวนการล่าช้า

การจัดทำหนังสือมอบอำนาจจากต่างประเทศมีรายละเอียดที่ต้องตรวจสอบหลายขั้นตอน แต่ผู้ซื้อสามารถลดความเสี่ยงจากความล่าช้าได้ด้วยการเตรียมเอกสารอย่างรอบคอบ

อย่าลงนามในเอกสารก่อนรับคำแนะนำขั้นสุดท้ายจากทนายความ

ควรรอให้ทนายความตรวจสอบและยืนยันรูปแบบเอกสาร รวมถึงวิธีการลงนามที่ถูกต้องก่อนดำเนินการ

ตรวจสอบชื่อและข้อมูลหนังสือเดินทางให้ตรงกับเอกสารทุกฉบับ

ชื่อ นามสกุล และรายละเอียดหนังสือเดินทางควรตรงกับข้อมูลที่ระบุไว้ในร่างหนังสือมอบอำนาจ เพื่อป้องกันปัญหาในการตรวจสอบเอกสาร

อย่าใช้เพียงเอกสารสแกน หากมีข้อกำหนดให้ใช้เอกสารต้นฉบับ

หากทนายความหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกำหนดให้ใช้เอกสารต้นฉบับ ผู้ซื้อควรจัดส่งเอกสารตามข้อกำหนด ไม่ควรใช้เพียงสำเนาสแกนแทน

เตรียมเอกสารให้ถูกต้องตั้งแต่ต้น เพื่อให้การซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นไปอย่างราบรื่น

บทความนี้เป็นแนวทางเบื้องต้นสำหรับการจัดทำหนังสือมอบอำนาจจากประเทศไทย เพื่อใช้ในกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ

อย่างไรก็ตาม การซื้ออสังหาริมทรัพย์แต่ละรายการอาจมีข้อกำหนดด้านเอกสารแตกต่างกัน ผู้ซื้อจึงควรปรึกษาทนายความในประเทศอังกฤษเพื่อรับคำแนะนำที่เหมาะสมกับธุรกรรมของตนเอง และตรวจสอบให้แน่ใจว่าเอกสารทั้งหมดได้รับการจัดเตรียมอย่างครบถ้วนและถูกต้อง

ที่ Benham and Reeves Thailand เราช่วยให้ผู้ซื้อชาวไทยเข้าใจกระบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนได้ง่ายขึ้น ตั้งแต่การเลือกอสังหาริมทรัพย์ไปจนถึงการประสานงานในขั้นตอนต่าง ๆ ของการซื้อ

บริการให้คำปรึกษาและช่วยซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนของเรา

สามารถช่วยให้คุณเข้าใจว่าการทำหนังสือมอบอำนาจเกี่ยวข้องกับขั้นตอนการซื้ออย่างไร และควรเตรียมตัวในส่วนใดบ้าง

หากคุณกำลังวางแผนซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจากประเทศไทย และต้องการคำแนะนำที่เหมาะสมกับสถานการณ์ของคุณ

ติดต่อทีม Benham and Reeves Thailand ของเรา เพื่อพูดคุยและวางแผนขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างมั่นใจ