เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ในต่างประเทศจะหลีกเลี่ยงช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าจากนักศึกษาได้อย่างไร?

Void Period หรือช่วงเวลาที่ทรัพย์สินไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้จากค่าเช่า เป็นช่วงเวลาที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้รับรายได้จากทรัพย์สินนั้น สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ปล่อยเช่าให้นักศึกษา สาเหตุสำคัญของช่วงเวลาว่างมักเกิดจากการเริ่มหาผู้เช่ารายใหม่ช้าเกินไป

นักศึกษาไม่ได้รอจนถึงเดือนกันยายนจึงค่อยเริ่มหาที่พัก โดยส่วนใหญ่จะเริ่มมองหาที่พักสำหรับปีการศึกษาถัดไปตั้งแต่เดือนพฤศจิกายน และช่วงที่ตลาดคึกคักที่สุดมักอยู่ระหว่างเดือนมกราคมถึงเมษายน เมื่อเข้าสู่ช่วงฤดูร้อน นักศึกษาจำนวนมากได้ตัดสินใจและเซ็นสัญญาเช่าที่พักไปแล้ว

ดังนั้น วิธีลดช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าจึงไม่ใช่เพียงการหาผู้เช่ารายใหม่ให้ได้เร็วที่สุด แต่คือการเข้าใจ รอบการเช่าที่พักนักศึกษาในลอนดอนและช่วงเวลาที่เหมาะสม เตรียมอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อม และดำเนินการตามขั้นตอนทางกฎหมายอย่างถูกต้อง

ทําความเข้าใจช่วงเวลาที่ตลาดเช่าที่พักนักศึกษาเป็นที่ต้องการ

ตลาดเช่าที่พักสำหรับนักศึกษาในลอนดอนมีรูปแบบที่ค่อนข้างชัดเจนในแต่ละปี โดยเดือนมิถุนายนเป็นช่วงสำคัญที่นักศึกษาจำนวนมากทยอยย้ายออกจากที่พัก ขณะที่เดือนกรกฎาคมและสิงหาคมเป็นช่วงที่นักศึกษาจำนวนมากกำลังมองหาที่พักสำหรับปีการศึกษาใหม่ที่เริ่มในเดือนกันยายน

ตารางการเข้าพักของมหาวิทยาลัยหลายแห่งก็แสดงให้เห็นว่า สัญญาเช่าสำหรับนักศึกษาใหม่จำนวนมากเริ่มต้นในเดือนกันยายน

สําหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ นี่จึงเป็นช่วงเวลาสําคัญที่ต้องวางแผนล่วงหน้า

หากคาดว่าอสังหาริมทรัพย์จะว่างในช่วงฤดูร้อน การรอให้ผู้เช่ารายเดิมย้ายออกจนหมดก่อนจึงค่อยเริ่มทำการตลาดเพื่อหาผู้เช่ารายใหม่ อาจทำให้เสียโอกาสและทำให้เกิดช่วงเวลาที่ไม่มีรายได้โดยไม่จำเป็น

อย่ายึดติดกับวันสิ้นสุดสัญญาเช่าแบบเดิม

ประเด็นนี้มีความสําคัญอย่างมากในปี 2026

Renters' Rights Act ได้เปลี่ยนแปลงระบบการเช่าที่อยู่อาศัยในอังกฤษตั้งแต่วันที่ 1 พฤษภาคม 2026 โดยสัญญาเช่าแบบ Assured Shorthold Tenancy (AST) ส่วนใหญ่จะเปลี่ยนเป็น Assured Periodic Tenancy และสัญญาเช่าใหม่โดยทั่วไปจะเป็นสัญญาที่ดำเนินต่อเนื่องเป็นระยะ แทนการกำหนดระยะเวลาสิ้นสุดแบบตายตัว

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงนี้ส่งผลต่อวิธีการวางแผนการเปลี่ยนผู้เช่านักศึกษา

ภายใต้กฎใหม่ เจ้าของไม่สามารถสมมติได้ว่าสัญญาเช่านักศึกษาจะสิ้นสุดในวันที่ 30 มิถุนายน หรือ 31 สิงหาคม เพียงเพราะวันที่ดังกล่าวเคยระบุไว้ในสัญญาเช่าแบบเดิม

สำหรับ HMO (House in Multiple Occupation) ที่เข้าข่ายและปล่อยเช่าให้กับนักศึกษาโดยเฉพาะ จะมี Ground 4A* ซึ่งเป็นเหตุในการขอคืนครอบครองอสังหาริมทรัพย์ โดยภายใต้เงื่อนไขที่กำหนด เจ้าของสามารถดำเนินการขอคืนอสังหาริมทรัพย์ระหว่างวันที่ 1 มิถุนายนถึง 30 กันยายนได้ หากมีแผนจะปล่อยเช่าให้กับกลุ่มนักศึกษาเต็มเวลาอีกกลุ่มหนึ่ง

อย่างไรก็ตาม เจ้าของต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขเกี่ยวกับการแจ้งล่วงหน้าและข้อกำหนดของสัญญาเช่าอย่างถูกต้อง

สำหรับสัญญาเช่าใหม่ที่เข้าเกณฑ์ ระยะเวลาแจ้งล่วงหน้ามาตรฐานคือ 4 เดือน ซึ่งหมายความว่าเจ้าของควรเริ่มวางแผนล่วงหน้าก่อนถึงช่วงเปลี่ยนผู้เช่าในฤดูร้อนเป็นเวลานานพอสมควร

ตัวแทนปล่อยเช่าหรือบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ของคุณควรตรวจสอบรายละเอียดของสัญญาเช่าแต่ละฉบับ และตรวจสอบให้แน่ใจว่าดำเนินการตามขั้นตอนที่ถูกต้อง

เริ่มวางแผนก่อนผู้เช่าปัจจุบันย้ายออก

หนึ่งในวิธีที่ง่ายที่สุดในการลดช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า คืออย่ารอให้ถึงวันที่ผู้เช่าปัจจุบันย้ายออกจึงค่อยเริ่มกระบวนการหาผู้เช่ารายใหม่

หากกฎหมายอนุญาต ควรเริ่มเตรียมการหาผู้เช่ารายใหม่ตั้งแต่ช่วงที่สัญญาเช่าปัจจุบันกำลังจะสิ้นสุด

สิ่งที่ควรเตรียม ได้แก่

• ตรวจสอบวันที่คาดว่าอสังหาริมทรัพย์จะพร้อมให้เช่า
• ตรวจสอบสภาพของอสังหาริมทรัพย์
• อัปเดตรูปภาพและข้อมูลสําหรับการทําตลาด
• ทบทวนค่าเช่าให้สอดคล้องกับราคาตลาดในปัจจุบัน
• เตรียมแผนการนัดหมายเข้าชมอสังหาริมทรัพย์
• ตอบคำถามและข้อสอบถามจากผู้สนใจอย่างรวดเร็ว
• วางแผนเรื่องการทําความสะอาด การซ่อมแซม และการตรวจสอบด้านความปลอดภัย
• เตรียมอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมสำหรับผู้เช่ากลุ่มใหม่

เป้าหมายคือ เมื่อผู้เช่ากลุ่มหนึ่งย้ายออก อสังหาริมทรัพย์ควรพร้อมสำหรับการปล่อยเช่าให้ผู้เช่ารายใหม่ได้มากที่สุด

สื่อสารกับผู้เช่าปัจจุบันตั้งแต่เนิ่น ๆ

นักศึกษาอาจมีแผนการเปลี่ยนแปลงได้ตลอดเวลา บางคนอาจต้องการต่อสัญญา ขณะที่บางคนอาจย้ายไปอยู่ที่อื่น เรียนจบ หรือย้ายออกจากลอนดอน

เจ้าของควรสอบถามแผนการของผู้เช่าปัจจุบันล่วงหน้าก่อนถึงช่วงเปลี่ยนผู้เช่าในฤดูร้อน เพื่อให้ทั้งเจ้าของและตัวแทนสามารถวางแผนขั้นตอนต่อไปได้อย่างเหมาะสม

อย่างไรก็ตาม เจ้าของไม่ควรเข้าใจว่าการพูดคุยล่วงหน้ากับผู้เช่าเท่ากับการสามารถจัดทำสัญญาเช่าใหม่ได้ทันที

ภายใต้กฎใหม่ มีข้อจำกัดบางประการเกี่ยวกับช่วงเวลาที่สามารถทำสัญญาเช่าสำหรับนักศึกษาได้ หากเจ้าของต้องการใช้ Ground 4A ในการขอคืนครอบครองอสังหาริมทรัพย์ โดยทั่วไป สัญญาเช่าจะต้องไม่ถูกทำขึ้นเร็วเกินกว่า 6 เดือนก่อนวันที่นักศึกษาจะเข้าพัก

แนวทางที่เหมาะสมจึงควรเป็น:

วางแผนล่วงหน้า สื่อสารล่วงหน้า และดําเนินการด้านสัญญาอย่างเป็นทางการในช่วงเวลาที่ถูกต้องตามกฎหมาย

เตรียมอสังหาริมทรัพย์ให้พร้อมก่อนเข้าฤดูร้อน

หากอสังหาริมทรัพย์ต้องซ่อมแซมหลายรายการหลังจากผู้เช่าย้ายออก อาจทำให้เสียเวลาอันมีค่าในการหาผู้เช่ารายใหม่ โดยเฉพาะ อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักศึกษา ที่ผู้เช่าหลายคนอาจย้ายออกในช่วงเวลาใกล้เคียงกัน

แทนที่จะรอจนถึงวันย้ายออก ควรวางแผนล่วงหน้าสําหรับเรื่องต่าง ๆ เช่น

• การทําความสะอาด
• การทาสีหรือปรับปรุงเล็กน้อย
• การตรวจสอบเครื่องใช้ไฟฟ้า
• การแก้ไขปัญหาระบบประปาและไฟฟ้า
• การเปลี่ยนเฟอร์นิเจอร์
• การดูแลสวนหรือพื้นที่ส่วนกลาง
• การตรวจสอบด้านกฎหมายและมาตรฐานที่เกี่ยวข้อง
• การถ่ายภาพอสังหาริมทรัพย์ใหม่ หากจําเป็น

อสังหาริมทรัพย์ที่ได้รับการบริหารจัดการอย่างเป็นระบบ จะสามารถเปลี่ยนจากผู้เช่ากลุ่มหนึ่งไปยังอีกกลุ่มหนึ่งได้อย่างราบรื่นมากขึ้น

สําหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ นี่คือจุดที่ บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์แบบมืออาชีพ สามารถเข้ามาช่วยได้อย่างมีประสิทธิภาพ

ตั้งค่าเช่าให้เหมาะสมกับตลาด

การตั้งค่าเช่าให้สูงขึ้นเล็กน้อยจะช่วยได้จริงหรือไม่ หากสุดท้ายอสังหาริมทรัพย์ต้องว่างหลายสัปดาห์?

รายได้จากค่าเช่าไม่ได้ขึ้นอยู่กับตัวเลขค่าเช่ารายเดือนเพียงอย่างเดียว เจ้าของยังต้องพิจารณาอัตราการเข้าพักและระยะเวลาที่ใช้ในการหาผู้เช่ารายใหม่ด้วย

ก่อนนำอสังหาริมทรัพย์ออกสู่ตลาด ควรตรวจสอบราคาของอสังหาริมทรัพย์ที่มีลักษณะใกล้เคียงกัน รวมถึงระดับความต้องการของผู้เช่าในช่วงเวลานั้น

หากตั้งค่าเช่าสูงเกินไปเมื่อเทียบกับทำเล สภาพ หรือขนาดของอสังหาริมทรัพย์ ก็อาจทำให้ใช้เวลานานขึ้นในการหาผู้เช่า

ประเด็นนี้มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ต่างประเทศและต้องการบริหารผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าในลอนดอน เพราะ Rental Yield ไม่ได้ขึ้นอยู่กับค่าเช่าที่ได้รับเพียงอย่างเดียว แต่ยังได้รับผลกระทบจากค่าใช้จ่าย ค่าบำรุงรักษา ค่าใช้จ่ายด้านการเงิน และช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีผู้เช่าและไม่มีรายได้ด้วย

ทําให้อสังหาริมทรัพย์ของท่านเป็นตัวเลือกที่นักศึกษาตัดสินใจได้ง่าย

นักศึกษามักมีตัวเลือกที่พักหลายแห่งให้พิจารณา

ทําเลมีความสําคัญ เช่นเดียวกับการเดินทางด้วยระบบขนส่งสาธารณะ เฟอร์นิเจอร์ สภาพของอสังหาริมทรัพย์ อินเทอร์เน็ต สิ่งอํานวยความสะดวกโดยรอบ และค่าใช้จ่ายในการเช่าโดยรวม

อสังหาริมทรัพย์ที่นําเสนออย่างดีและมีข้อมูลครบถ้วน จะช่วยให้กระบวนการปล่อยเช่าดําเนินไปได้อย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้น

สําหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ การทําการตลาดอย่างมืออาชีพ ยังช่วยลดการติดต่อกลับไปกลับมาในการตอบคําถามและจัดการนัดหมายเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งเป็นประโยชน์อย่างมากสําหรับเจ้าของที่ไม่ได้อยู่ในลอนดอน

ตอบกลับผู้สนใจให้รวดเร็วในช่วงตลาดมีความต้องการสูง

ความต้องการที่พักของนักศึกษาสามารถเปลี่ยนแปลงได้อย่างรวดเร็วในช่วงฤดูร้อน หากมีผู้สนใจติดต่อเข้ามาแต่เจ้าของใช้เวลาหลายวันกว่าจะตอบกลับ นักศึกษาคนนั้นอาจเลือกเช่าอสังหาริมทรัพย์อื่นไปแล้ว

นี่เป็นหนึ่งในข้อจํากัดของการบริหารอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจากระยะไกล โดยเฉพาะเมื่อประเทศไทยและลอนดอนอยู่คนละเขตเวลา นักศึกษาที่ติดต่อเข้ามาในช่วงเวลาทําการของลอนดอน อาจกําลังติดต่อในช่วงนอกเวลาทํางานปกติของเจ้าของที่อยู่ในประเทศไทย

ด้วยเหตุนี้ การมีทีมปล่อยเช่าที่อยู่ในพื้นที่จึงมีประโยชน์ เพราะทีมสามารถตอบคำถามของผู้เช่าได้อย่างรวดเร็ว นัดหมายเข้าชมอสังหาริมทรัพย์ และดำเนินการเกี่ยวกับใบสมัครได้โดยไม่ต้องรอเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ

วางแผนเรื่องการเข้าชมอสังหาริมทรัพย์และตรวจสอบผู้เช่า

การหาผู้เช่าที่เหมาะสมจำเป็นต้องมีการตรวจสอบผู้เช่า (Right to Rent checks) และจัดเตรียมเอกสารสัญญาเช่าที่เกี่ยวข้องอย่างเหมาะสม

กระบวนการเหล่านี้ควรดำเนินการอย่างเป็นระบบกับผู้สมัครทุกราย และเป็นไปตามกฎระเบียบด้านการเช่าที่มีผลบังคับใช้ในปัจจุบัน

สำหรับเจ้าของที่อาศัยอยู่ในประเทศไทย การดำเนินการทั้งหมดด้วยตัวเองอาจเป็นเรื่องที่ทำได้ยาก โดยเฉพาะในช่วงที่มีนักศึกษาจำนวนมากกำลังมองหาที่พักในเวลาเดียวกัน

ตัวแทนปล่อยเช่ามืออาชีพ สามารถช่วยประสานงานทุกขั้นตอนในลอนดอน พร้อมทั้งรายงานความคืบหน้าให้เจ้าของทราบอย่างต่อเนื่อง

ลดระยะเวลาระหว่างการเปลี่ยนผู้เช่าให้สั้นที่สุด

การเปลี่ยนผู้เช่าที่มีประสิทธิภาพไม่ได้หมายความว่าจะต้องไม่มีช่วงเวลาระหว่างผู้เช่าเลย เพราะอาจจำเป็นต้องมีเวลาในการทำความสะอาด ซ่อมแซม ตรวจสอบ และเตรียมอสังหาริมทรัพย์ก่อนผู้เช่ารายใหม่จะเข้าพัก

เป้าหมายคือการทําให้ช่วงเวลาเหล่านี้ เป็นช่วงเวลาที่วางแผนไว้ล่วงหน้า ไม่ใช่ช่วงเวลาที่เกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด

ตัวอย่างกระบวนการที่เหมาะสมคือ:

ผู้เช่าปัจจุบันย้ายออก → ตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ → ซ่อมแซมและทำความสะอาด → อสังหาริมทรัพย์พร้อม → นัดหมายเข้าชมและตรวจสอบผู้เช่า → เริ่มสัญญาเช่าใหม่

ยิ่งแต่ละขั้นตอนสามารถประสานงานได้อย่างมีประสิทธิภาพมากเท่าไร ก็ยิ่งลดโอกาสที่ความล่าช้าที่สามารถป้องกันได้จะกลายเป็นช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีผู้เช่านานขึ้น

ทำไมการบริหารจัดการแบบมืออาชีพจึงสำคัญสำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ

การบริหารอสังหาริมทรัพย์สำหรับนักศึกษาในลอนดอนจากต่างประเทศ ไม่ได้มีเพียงการเก็บค่าเช่าเท่านั้น แต่ยังรวมถึงการสื่อสารกับผู้เช่า การจัดการซ่อมบำรุง การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ การดูแลด้านกฎหมายและข้อกำหนด การจัดการเข้าชม และการหาผู้เช่ารายใหม่

เรื่องเหล่านี้ยิ่งมีความสําคัญมากขึ้นภายใต้กฎระเบียบด้านการเช่าใหม่

ตัวแทนมืออาชีพสามารถช่วยติดตามกำหนดการของสัญญาเช่า ให้คำแนะนำเกี่ยวกับกระบวนการขอคืนครอบครองที่เหมาะสม เตรียมอสังหาริมทรัพย์สำหรับการปล่อยเช่าครั้งต่อไป และเริ่มทำการตลาดในช่วงเวลาที่เหมาะสม

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในลอนดอน การมีทีมงานที่อยู่ในพื้นที่สามารถช่วยให้เจ้าของ วางแผนรับมือกับผู้เช่ารายต่อไปล่วงหน้า แทนที่จะรอให้อสังหาริมทรัพย์ว่างแล้วจึงค่อยเริ่มดำเนินการ

คุณสามารถศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมเกี่ยวกับ การปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนจากระยะไกล รวมถึงข้อควรรู้และแนวทางปฏิบัติสำหรับการบริหารอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรจากประเทศไทย

เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ต่างประเทศสามารถเริ่มทำอะไรได้บ้าง?

การลดช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักศึกษาไม่มีผู้เช่า เริ่มต้นจากการวางแผนที่ดีขึ้น

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในประเทศไทย 5 ขั้นตอนง่าย ๆ ต่อไปนี้สามารถช่วยให้การบริหารจัดการเป็นเรื่องง่ายขึ้น

รู้วันสำคัญของสัญญาเช่าและข้อกำหนดทางกฎหมาย

อย่ายึดติดกับรูปแบบสัญญาเช่าแบบเดิม เนื่องจากกฎระเบียบมีการเปลี่ยนแปลงในปี 2569

เริ่มวางแผนการปล่อยเช่าครั้งต่อไปตั้งแต่เนิ่น ๆ

อย่ารอจนกว่าอสังหาริมทรัพย์จะว่าง จึงค่อยเริ่มคิดว่าจะหาผู้เช่ารายต่อไปอย่างไร

ดูแลให้อสังหาริมทรัพย์พร้อมสำหรับการทำตลาดอยู่เสมอ

การนำเสนอที่ดี การบำรุงรักษาอย่างเหมาะสม และข้อมูลการตลาดที่ถูกต้อง สามารถช่วยให้การหาผู้เช่ารายใหม่เป็นไปอย่างราบรื่นมากขึ้น

ตอบกลับผู้สนใจอย่างรวดเร็ว

ความต้องการเช่าของนักศึกษาอาจกระจุกตัวอยู่ในช่วงฤดูร้อน ดังนั้นความล่าช้าเพียงเล็กน้อยอาจทำให้เสียโอกาสในการหาผู้เช่าได้

ใช้บริการทีมงานมืออาชีพในพื้นที่เมื่อจำเป็น

ทีมปล่อยเช่าและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่ในลอนดอนสามารถช่วยประสานงานทุกขั้นตอนให้คุณได้ แม้คุณจะยังอาศัยอยู่ในประเทศไทย

การรักษารายได้จากค่าเช่า คือการบริหารช่วงเวลาระหว่างผู้เช่า

อสังหาริมทรัพย์สำหรับนักศึกษาสามารถเปิดโอกาสให้เจ้าของเข้าถึงตลาดผู้เช่าขนาดใหญ่ในลอนดอน ซึ่งมีผู้เช่ารายใหม่เข้ามาอย่างต่อเนื่อง แต่รายได้จากค่าเช่าไม่ได้เกิดขึ้นโดยอัตโนมัติเพียงเพราะอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่ในทำเลที่มีนักศึกษาจำนวนมาก

ช่วงเวลาระหว่างผู้เช่าจึงเป็นสิ่งสำคัญที่เจ้าของควรบริหารจัดการ

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวไทยที่ต้องการทีมงานในลอนดอนคอยดูแลและจัดการกระบวนการปล่อยเช่า บริการบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนของเรา ครอบคลุมตั้งแต่การหาผู้เช่า การจัดเก็บค่าเช่า การดูแลซ่อมบำรุง การตรวจสอบอสังหาริมทรัพย์ ไปจนถึงการบริหารจัดการในแต่ละวัน

หากต้องการพูดคุยเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์และความต้องการในการปล่อยเช่าของคุณ ติดต่อทีม Lettings ของเราได้