ความแตกต่างของ Gross Yield และ Net Yield - คู่มือการคำนวณผลตอบแทนค่าเช่าสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย

อพาร์ตเมนต์ในลอนดอนที่ระบุว่ามีผลตอบแทนจากค่าเช่า (Rental Yield) อยู่ที่ 5.4% อาจสร้างผลตอบแทนสุทธิให้เจ้าของจริงเพียงประมาณ 3.7% เท่านั้น

ความแตกต่างนี้เกิดจากค่าใช้จ่ายในการถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งผู้ซื้อครั้งแรกจำนวนไม่น้อยอาจไม่ได้คำนึงถึง จนกระทั่งได้รับรายงานค่าใช้จ่ายฉบับแรก

บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจวิธีคำนวณ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield ของอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ พร้อมอธิบายว่ามีค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ต้องนำมาหักออก และแสดงตัวอย่างการคำนวณจากอพาร์ตเมนต์ในลอนดอนมูลค่า £500,000

หากคุณเพิ่งเริ่มศึกษาการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศอังกฤษ สามารถอ่าน London property investment guide for Thai buyers ของเรา เพื่อทำความเข้าใจภาพรวมของตลาดก่อนตัดสินใจลงทุนได้

Gross Rental Yield คืออะไร?

Gross Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าเบื้องต้น

คือการคำนวณผลตอบแทนจากรายได้ค่าเช่ารายปีเทียบกับราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ โดยแสดงผลเป็นเปอร์เซ็นต์

วิธีคำนวณค่อนข้างง่าย และช่วยให้ผู้ลงทุนสามารถประเมินผลตอบแทนเบื้องต้นของอสังหาริมทรัพย์แต่ละแห่งได้อย่างรวดเร็ว

สูตรคำนวณ Gross Rental Yield

Gross Yield (%) = (รายได้ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์) × 100

ตัวอย่างเช่น อพาร์ตเมนต์ราคา £400,000 สามารถปล่อยเช่าได้เดือนละ £2,000 หรือคิดเป็นรายได้ค่าเช่าปีละ £24,000

อย่างไรก็ตาม สิ่งสำคัญที่ต้องเข้าใจคือ Gross Yield ยังไม่ได้หักค่าใช้จ่ายใด ๆ ที่เกิดจากการถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์

ดังนั้น ตัวเลขนี้จึงเหมาะสำหรับการเปรียบเทียบผลตอบแทนเบื้องต้น แต่ยังไม่ใช่ผลตอบแทนที่เจ้าของจะได้รับจริงหลังหักค่าใช้จ่าย

Net Rental Yield คืออะไร?

Net Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนค่าเช่าสุทธิ คือการคำนวณผลตอบแทนโดยนำค่าใช้จ่ายในการถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์มาหักออกจากรายได้ค่าเช่าก่อน

ตัวเลขนี้จึงช่วยให้เจ้าของเห็นภาพชัดเจนขึ้นว่า อสังหาริมทรัพย์สามารถสร้างรายได้เหลืออยู่เท่าใดหลังจากชำระค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

สูตรคำนวณ Net Rental Yield

Net Yield (%) = ((รายได้ค่าเช่าต่อปี − ค่าใช้จ่ายต่อปี) ÷ ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์) × 100

การคำนวณ Net Yield มีความสำคัญอย่างยิ่งสำหรับผู้ที่ต้องการประเมินผลตอบแทนจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอน เพราะช่วยสะท้อนผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการได้ใกล้เคียงความเป็นจริงมากขึ้น

โดยเฉพาะอพาร์ตเมนต์ในลอนดอน ซึ่ง Service Charge หรือค่าส่วนกลาง มักเป็นหนึ่งในค่าใช้จ่ายหลักที่ส่งผลต่อผลตอบแทนสุทธิ

ค่าใช้จ่ายใดบ้างที่ต้องหักก่อนคำนวณ Net Yield?

การคำนวณผลตอบแทนสุทธิจำเป็นต้องพิจารณาค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ โดยมีรายการสำคัญดังนี้

ค่าส่วนกลาง (Service Charges)

เจ้าของอพาร์ตเมนต์จะต้องชำระค่าส่วนกลางให้กับบริษัทบริหารจัดการอาคาร เพื่อใช้ดูแลและบำรุงรักษาพื้นที่และสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลาง

ค่าใช้จ่ายนี้อาจครอบคลุมการดูแลลิฟต์ การทำความสะอาด พื้นที่ส่วนกลาง ประกันภัยอาคาร และในบางโครงการอาจรวมถึงบริการ Concierge หรือฟิตเนส

โดยทั่วไป อาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกจำนวนมากมักมีค่าส่วนกลางสูงกว่าอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกพื้นฐาน

ค่าเช่าที่ดิน (Ground Rent)

เนื่องจากอพาร์ตเมนต์ส่วนใหญ่ในลอนดอนถือครองกรรมสิทธิ์ในรูปแบบ Leasehold เจ้าของบางรายอาจต้องชำระค่าเช่าที่ดินรายปีให้กับผู้ถือกรรมสิทธิ์ที่ดิน (Freeholder)

อย่างไรก็ตาม สัญญาเช่าระยะยาวที่จัดทำขึ้นใหม่โดยทั่วไปจะไม่มีการเรียกเก็บ Ground Rent ขณะที่สัญญาเก่าบางฉบับอาจยังมีค่าใช้จ่ายนี้ และอาจกำหนดให้เพิ่มขึ้นตามระยะเวลา

ผู้ซื้อจึงควรตรวจสอบเงื่อนไขของสัญญา Leasehold ให้ละเอียดก่อนตัดสินใจซื้อ

ค่าบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ (Management Fees)

หากเจ้าของใช้บริการตัวแทนปล่อยเช่าหรือบริษัทบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ จะมีค่าบริการสำหรับการดูแลในด้านต่าง ๆ เช่น

• การหาผู้เช่า
• การจัดเก็บค่าเช่า
• การประสานงานซ่อมแซมและบำรุงรักษา
• การตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์
• การดูแลและประสานงานกับผู้เช่า

โดยทั่วไป ค่าบริหารจัดการจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของรายได้ค่าเช่า ตามขอบเขตบริการที่ตกลงกัน

ประกันภัยสำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ (Landlord Insurance)

โดยทั่วไป ประกันภัยอาคารมักรวมอยู่ในค่าส่วนกลางแล้ว

อย่างไรก็ตาม ประกันภัยสำหรับทรัพย์สินภายในห้อง ความรับผิดทางกฎหมาย และความคุ้มครองกรณีสูญเสียรายได้ค่าเช่า อาจเป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เจ้าของต้องรับผิดชอบเอง

เงินสำรองสำหรับการซ่อมบำรุง (Maintenance Reserve)

การกันเงินส่วนหนึ่งจากรายได้ค่าเช่าไว้สำหรับค่าซ่อมบำรุงในแต่ละปี จะช่วยลดผลกระทบจากค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นโดยไม่คาดคิด

ตัวอย่างเช่น การซ่อมหรือเปลี่ยนเครื่องทำน้ำร้อนและระบบทำความร้อน การทาสีห้องใหม่ระหว่างเปลี่ยนผู้เช่า หรือการซ่อมแซมอุปกรณ์ต่าง ๆ ภายในอสังหาริมทรัพย์

ในตัวอย่างการคำนวณด้านล่าง จะกำหนดเงินสำรองสำหรับการซ่อมบำรุงไว้ที่ 5% ของรายได้ค่าเช่าต่อปี

ช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่า (Void Period)

ช่วงเวลาที่อสังหาริมทรัพย์ไม่มีผู้เช่าอาจไม่ใช่ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระโดยตรง แต่หมายถึงรายได้ค่าเช่าที่เจ้าของไม่ได้รับ

ดังนั้น ในการประเมินผลตอบแทน ควรทดลองคำนวณเผื่อกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ว่างอย่างน้อย 1 เดือน เพื่อให้เห็นว่ารายได้ที่ลดลงจะส่งผลต่อผลตอบแทนสุทธิอย่างไร

ภาษี (Tax)

ภาษีเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ควรนำมาพิจารณา อย่างไรก็ตาม การคำนวณ Net Yield ในบทความนี้เป็นการคำนวณ ผลตอบแทนสุทธิก่อนหักภาษี

ในประเทศอังกฤษ ภาษีเงินได้จากการปล่อยเช่าจะคำนวณจากกำไรค่าเช่าที่ต้องเสียภาษี ไม่ใช่รายได้ค่าเช่าทั้งหมด

ภายใต้ระบบ Non-Resident Landlord Scheme ตัวแทนปล่อยเช่าหรือผู้เช่าอาจมีหน้าที่หักภาษีจากค่าเช่าก่อนจ่ายเงินให้เจ้าของที่อาศัยอยู่ต่างประเทศ เว้นแต่เจ้าของจะได้รับอนุมัติจาก HMRC ให้รับค่าเช่าเต็มจำนวนโดยไม่ต้องถูกหักภาษี ณ ที่จ่าย

นอกจากนี้ หากเจ้าของเป็นบุคคลธรรมดาและใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย ดอกเบี้ยเงินกู้โดยทั่วไปจะไม่สามารถนำมาหักออกจากกำไรค่าเช่าเพื่อคำนวณภาษีได้โดยตรง แต่จะได้รับสิทธิลดหย่อนภาษีในรูปแบบ Tax Credit ตามหลักเกณฑ์ที่กำหนด

สำหรับเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ชาวไทย ยังจำเป็นต้องพิจารณาว่ารายได้ค่าเช่าจากประเทศอังกฤษมีภาระภาษีในประเทศไทยอย่างไรด้วย

การปรึกษาผู้เชี่ยวชาญด้านภาษีที่มีความเข้าใจระบบภาษีของทั้งสองประเทศจึงเป็นสิ่งที่ควรพิจารณา

ตัวอย่างการคำนวณ Gross Yield และ Net Yield

ลองพิจารณาตัวอย่างอพาร์ตเมนต์ในลอนดอนที่มีรายละเอียดดังนี้

ราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ £500,000

รายได้ค่าเช่า £2,250 ต่อเดือน

ตัวเลขทั้งหมดเป็นเพียงตัวอย่างเพื่อประกอบการคำนวณ

ขั้นตอนที่ 1: คำนวณรายได้ค่าเช่าต่อปี

นำค่าเช่ารายเดือนคูณด้วย 12 เดือน

£2,250 × 12 = £27,000 ต่อปี

ขั้นตอนที่ 2: คำนวณ Gross Rental Yield

นำรายได้ค่าเช่าต่อปีหารด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ แล้วคูณด้วย 100

£27,000 ÷ £500,000 × 100 = 5.4%

ดังนั้น อพาร์ตเมนต์แห่งนี้มี Gross Rental Yield เท่ากับ 5.4%

ขั้นตอนที่ 3: คำนวณค่าใช้จ่ายต่อปี

ขั้นตอนที่ 4: คำนวณรายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่าย

นำรายได้ค่าเช่าต่อปีหักด้วยค่าใช้จ่ายทั้งหมด

£27,000 − £8,590 = £18,410 ต่อปี

ดังนั้น หลังหักค่าใช้จ่ายในการถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ จะเหลือรายได้ค่าเช่าประมาณ £18,410 ต่อปี ก่อนหักภาษีและค่าใช้จ่ายอื่นที่ไม่ได้รวมไว้ในตัวอย่าง

ขั้นตอนที่ 5: คำนวณ Net Rental Yield

นำรายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายหารด้วยราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ แล้วคูณด้วย 100

£18,410 ÷ £500,000 × 100 = 3.68% หรือประมาณ 3.7%

จากตัวอย่างนี้จะเห็นว่า แม้อพาร์ตเมนต์จะมี Gross Rental Yield อยู่ที่ 5.4% แต่เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ แล้ว ผลตอบแทนสุทธิจะเหลือประมาณ 3.7%

กล่าวคือ ค่าใช้จ่ายในการถือครองและบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ทำให้ผลตอบแทนลดลงประมาณ 1.7 จุดเปอร์เซ็นต์

แล้วถ้าอสังหาริมทรัพย์ไม่มีผู้เช่า 1 เดือน จะเกิดอะไรขึ้น?

ลองพิจารณากรณีที่อพาร์ตเมนต์ไม่มีผู้เช่าเป็นเวลา 1 เดือน

เจ้าของจะสูญเสียรายได้ค่าเช่าไป £2,250

หากสมมติให้ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ยังคงเท่าเดิม รายได้ค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายจะลดลงจาก £18,410 เหลือประมาณ £16,160 ต่อปี

ส่งผลให้ Net Rental Yield ลดลงเหลือประมาณ 3.2%

ตัวอย่างนี้แสดงให้เห็นว่า แม้จะเป็นช่วงเวลาที่ไม่มีผู้เช่าเพียง 1 เดือน ก็สามารถส่งผลต่อผลตอบแทนจากการลงทุนได้อย่างชัดเจน

ทั้งนี้ การคำนวณข้างต้นยังไม่รวมภาษี Stamp Duty ค่าธรรมเนียมทางกฎหมาย และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นักลงทุนบางรายอาจเลือกนำค่าใช้จ่ายในการซื้อเหล่านี้มารวมกับราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อให้สามารถประเมินผลตอบแทนจากเงินลงทุนทั้งหมดได้ครอบคลุมมากยิ่งขึ้น

ควรนำตัวเลข Gross Yield และ Net Yield ไปใช้ประกอบการตัดสินใจอย่างไร?

สิ่งสำคัญที่สุดคือ ควรเปรียบเทียบผลตอบแทนประเภทเดียวกันเสมอ

หากโครงการหรือประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ระบุอัตราผลตอบแทนจากค่าเช่า ผู้ซื้อควรตรวจสอบก่อนว่าตัวเลขดังกล่าวเป็น Gross Yield หรือ Net Yield

นอกจากนี้ ควรให้ความสำคัญกับค่าส่วนกลาง (Service Charge) เพราะอาจส่งผลต่อผลตอบแทนสุทธิอย่างมาก

ตัวอย่างเช่น โครงการที่มี Gross Yield สูง แต่อาคารมีค่าส่วนกลางสูงตามไปด้วย อาจให้ผลตอบแทนสุทธิต่ำกว่าอาคารที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกน้อยกว่า แม้จะมี Gross Yield ที่ต่ำกว่าในตอนแรกก็ตาม

อีกหนึ่งประเด็นสำคัญคือ ควรคำนวณผลตอบแทนจากข้อมูลจริงของอสังหาริมทรัพย์ที่สนใจ ไม่ใช่อาศัยเพียงตัวเลขค่าเฉลี่ยของตลาด

การพิจารณาค่าเช่าที่สามารถปล่อยได้จริง ค่าส่วนกลาง และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ของแต่ละโครงการ จะช่วยให้ผู้ซื้อประเมินศักยภาพในการสร้างรายได้ได้แม่นยำมากขึ้น

บริการให้คำปรึกษาและช่วยซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนของเรา สามารถช่วยคุณเปรียบเทียบรายได้ค่าเช่าและค่าส่วนกลางของอพาร์ตเมนต์แต่ละแห่งที่อยู่ในตัวเลือกของคุณ เพื่อประกอบการตัดสินใจลงทุน

หากคุณต้องการตรวจสอบและประเมินผลตอบแทนจากอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังสนใจก่อนตัดสินใจซื้อ

ติดต่อทีม Benham and Reeves Thailand ของเรา

เพื่อพูดคุยและให้ทีมงานช่วยคุณพิจารณาตัวเลขผลตอบแทนและค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องได้