การซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan ในลอนดอน - เข้าใจขั้นตอนการจ่ายเงิน และการชำระเงินเป็นงวด (Stage Payments)

ทำความเข้าใจขั้นตอนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan ในลอนดอนและการชำระเงินเป็นงวด (Stage Payments) ตั้งแต่ค่าจอง เงินมัดจำในวันแลกเปลี่ยนสัญญา การชำระเงินตามความคืบหน้าของโครงการ ไปจนถึงการชำระยอดคงเหลือและการรับมอบอสังหาริมทรัพย์

องจ่ายเงินเต็มจำนวนหรือไม่ หากต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนที่ยังสร้างไม่เสร็จ?

คำตอบคือ ไม่จำเป็น และนี่ถือเป็นหนึ่งในข้อดีสำคัญของการซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบ Off-Plan ในลอนดอน

การซื้ออสังหาริมทรัพย์ลักษณะนี้มักมีรูปแบบการชำระเงินเป็นงวด หรือ Stage Payments ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อสามารถทยอยชำระเงินตามขั้นตอนที่กำหนด โดยอาจแบ่งจ่ายในช่วงเวลาหลายเดือนหรือหลายปี ขึ้นอยู่กับโครงการ และชำระยอดเงินส่วนที่เหลือเมื่อถึงวันโอนกรรมสิทธิ์และรับมอบอสังหาริมทรัพย์

สำหรับผู้ซื้อที่อยู่ต่างประเทศ รวมถึงผู้ซื้อชาวไทย รูปแบบการชำระเงินนี้ช่วยให้สามารถวางแผนทางการเงินได้ง่ายขึ้น เพราะไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินทั้งหมดตั้งแต่แรก อีกทั้งยังช่วยบริหารกระแสเงินสด (Cash Flow) และมีเวลาเตรียมการโอนเงินจากต่างประเทศได้อย่างเหมาะสม

บทความนี้จะพาคุณทำความเข้าใจขั้นตอนการชำระเงิน ตั้งแต่ค่าจอง เงินมัดจำในวันแลกเปลี่ยนสัญญา การชำระเงินตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง ไปจนถึงการชำระเงินงวดสุดท้าย พร้อมอธิบายคำศัพท์สำคัญและสิ่งที่ควรตรวจสอบก่อนตัดสินใจซื้อ

อสังหาริมทรัพย์ Off-Plan คืออะไร?

Off-Plan คือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่โครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือยังสร้างไม่เสร็จนั่นเอง

ผู้ซื้อสามารถเลือกห้องหรือบ้านที่ต้องการจากแปลนโครงการ ห้องตัวอย่าง (Show Home) และภาพจำลองสามมิติ โดยผู้พัฒนาโครงการจะดำเนินการก่อสร้างต่อไปจนถึงกำหนดส่งมอบ

เนื่องจากการซื้อ Off-Plan เป็นการตัดสินใจซื้อก่อนที่อสังหาริมทรัพย์จะสร้างเสร็จ กระบวนการซื้อจึงแตกต่างจากการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่ และจำเป็นต้องมีการวางแผนล่วงหน้ามากขึ้น

หากต้องการศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนเพิ่มเติม สามารถอ่าน London property investment insights สำหรับผู้ซื้อชาวไทยของเราได้

ขั้นตอนการชำระเงินสำหรับอสังหาริมทรัพย์ Off-Plan ในลอนดอน

ผู้พัฒนาโครงการแต่ละแห่งอาจกำหนดเงื่อนไขการชำระเงินแตกต่างกัน แต่โดยทั่วไป การซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan ในลอนดอนจะมีขั้นตอนหลักดังนี้

1. ค่าจอง (Reservation Fee)

ผู้ซื้อจะต้องชำระค่าจองเพื่อสำรองห้องหรือบ้านที่เลือกไว้ และนำอสังหาริมทรัพย์ยูนิตนั้นออกจากการเสนอขายชั่วคราว ระหว่างที่ทนายความของผู้ซื้อตรวจสอบเอกสารและสัญญาซื้อขาย

ภายใต้ Consumer Code for Home Builders ผู้ซื้อที่อยู่ภายใต้หลักเกณฑ์นี้สามารถยกเลิกการจองได้ภายใน 14 วันนับจากวันที่ลงนามในสัญญาจอง และมีสิทธิได้รับเงินค่าจองคืน

ควรอ่านและตรวจสอบเงื่อนไขการจองอย่างละเอียดก่อนชำระเงินทุกครั้ง

2. เงินมัดจำในวันแลกเปลี่ยนสัญญา (Exchange Deposit)

โดยทั่วไป เงินมัดจำในขั้นตอนนี้จะอยู่ที่ประมาณ 10–20% ของราคาอสังหาริมทรัพย์ และถือเป็นการชำระเงินก้อนใหญ่ครั้งแรกของการซื้อ

เมื่อเข้าสู่ขั้นตอน Exchange of Contracts หรือการแลกเปลี่ยนสัญญาซื้อขาย สัญญาจะมีผลผูกพันทางกฎหมายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย

หากผู้ซื้อตัดสินใจยกเลิกการซื้อหลังจากขั้นตอนนี้ อาจมีความเสี่ยงที่จะสูญเสียเงินมัดจำที่ชำระไปแล้ว

3. การชำระเงินตามความคืบหน้าของการก่อสร้าง (Milestone Payments)

ผู้พัฒนาโครงการบางแห่งอาจกำหนดให้ผู้ซื้อชำระเงินเพิ่มเติมระหว่างการก่อสร้าง โดยผูกกับความคืบหน้าของโครงการ เช่น เมื่อโครงสร้างหลักของอาคารก่อสร้างเสร็จ

อย่างไรก็ตาม ไม่ใช่ทุกโครงการที่จะมีการเรียกเก็บเงินในขั้นตอนนี้

หลายโครงการอาจกำหนดให้ผู้ซื้อชำระเพียงเงินมัดจำ และรอชำระยอดคงเหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดังนั้น ผู้ซื้อควรตรวจสอบรายละเอียดในสัญญาซื้อขายให้ชัดเจนว่าโครงการที่สนใจมีเงื่อนไขการชำระเงินอย่างไร

4. การชำระเงินงวดสุดท้าย (Final Payment)

เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จและพร้อมส่งมอบ ผู้ซื้อจะต้องชำระยอดเงินส่วนที่เหลือในวัน Completion หรือวันโอนกรรมสิทธิ์

ในขั้นตอนนี้ กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์จะถูกโอนมายังผู้ซื้ออย่างถูกต้องตามกฎหมาย

หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage) สถาบันการเงินจะดำเนินการจ่ายเงินกู้ในขั้นตอนนี้ เพื่อนำไปชำระราคาส่วนที่เหลือ

ระยะเวลาการชำระเงินมัดจำและขั้นตอนการซื้อ Off-Plan ในลอนดอน

โดยทั่วไป กระบวนการซื้อและชำระเงินจะเป็นไปตามลำดับดังนี้

Reservation – ขั้นตอนการจอง

ผู้ซื้อชำระค่าจอง และทนายความของผู้ซื้อจะได้รับเอกสารสัญญาเพื่อนำมาตรวจสอบรายละเอียด

Exchange – ขั้นตอนการแลกเปลี่ยนสัญญา

โดยปกติจะดำเนินการภายในประมาณ 28 วันหลังจากจองอสังหาริมทรัพย์ และผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำตามที่กำหนดในขั้นตอนนี้

Construction – ระหว่างการก่อสร้าง

ระยะเวลาก่อสร้างอาจใช้เวลาตั้งแต่หลายเดือนไปจนถึงหลายปี ขึ้นอยู่กับขนาดและความคืบหน้าของแต่ละโครงการ

Completion – ขั้นตอนการโอนกรรมสิทธิ์

เมื่ออสังหาริมทรัพย์พร้อมส่งมอบ ผู้พัฒนาโครงการจะแจ้งให้ผู้ซื้อทราบ โดยทั่วไปผู้ซื้อจะมีเวลาประมาณ 10 วันทำการในการชำระยอดเงินคงเหลือ ทั้งนี้ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขในสัญญา

คำศัพท์สำคัญที่ควรรู้ก่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan

เนื่องจากสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในอังกฤษมีคำศัพท์ทางกฎหมายหลายคำ ผู้ซื้อควรทำความเข้าใจคำศัพท์สำคัญที่มักพบในกระบวนการซื้อ ดังนี้

Exchange of Contracts – การแลกเปลี่ยนสัญญาซื้อขาย

เป็นขั้นตอนที่ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายดำเนินการลงนามและแลกเปลี่ยนสัญญา ทำให้ข้อตกลงซื้อขายมีผลผูกพันทางกฎหมาย โดยผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำในขั้นตอนนี้

Longstop Date – วันครบกำหนดสูงสุดในการส่งมอบ

อวันที่กำหนดไว้ในสัญญาว่าผู้พัฒนาโครงการจะต้องก่อสร้างให้เสร็จภายในระยะเวลาที่กำหนด

หากโครงการไม่สามารถดำเนินการให้เสร็จภายในวันดังกล่าว ผู้ซื้ออาจมีสิทธิยกเลิกสัญญาและขอรับเงินมัดจำคืนได้ตามเงื่อนไขที่ระบุไว้

ผู้ซื้อควรให้ทนายความตรวจสอบข้อกำหนดนี้อย่างละเอียดก่อนเข้าสู่ขั้นตอนแลกเปลี่ยนสัญญา

Practical Completion – การก่อสร้างแล้วเสร็จในทางปฏิบัติ

หมายถึงขั้นตอนที่งานก่อสร้างหลักเสร็จสมบูรณ์ และอสังหาริมทรัพย์อยู่ในสภาพที่เหมาะสมสำหรับการเข้าอยู่อาศัย

อย่างไรก็ตาม อาจยังมีข้อบกพร่องเล็กน้อยที่ต้องแก้ไข ซึ่งเรียกว่า Snags

ผู้ซื้อจึงควรจัดให้มีการตรวจสอบข้อบกพร่องของอสังหาริมทรัพย์ (Snagging Inspection) ก่อนการรับมอบและโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ทราบถึงรายการที่จำเป็นต้องแก้ไข

Valuation Before Handover – การประเมินมูลค่าก่อนรับมอบอสังหาริมทรัพย์

หากผู้ซื้อใช้สินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินจะประเมินมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างเสร็จแล้วในช่วงใกล้วันโอนกรรมสิทธิ์

หากมูลค่าประเมินต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อไว้ในวันแลกเปลี่ยนสัญญา สถาบันการเงินอาจลดวงเงินสินเชื่อที่อนุมัติ

ในกรณีนี้ ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่มเติมด้วยตนเอง จึงควรวางแผนเผื่อความเสี่ยงดังกล่าวตั้งแต่เนิ่น ๆ

ทำไมผู้ซื้อจากต่างประเทศจึงเลือกการชำระเงินแบบ Stage Payments?

เหตุผลสำคัญคือผู้ซื้อสามารถทยอยชำระเงินได้ตามช่วงเวลาที่กำหนด โดยไม่จำเป็นต้องเตรียมเงินเต็มจำนวนตั้งแต่วันแรก ทำให้มีเวลาวางแผนทางการเงินและจัดเตรียมเงินทุนได้มากขึ้น

อีกหนึ่งข้อดีคือ ราคาซื้อขายจะถูกกำหนดไว้ตั้งแต่ขั้นตอนแลกเปลี่ยนสัญญา (Exchange of Contracts) ซึ่งหมายความว่าผู้ซื้อจะทราบราคาที่ต้องชำระตั้งแต่ต้น และราคาดังกล่าวจะใช้เป็นฐานในการคำนวณภาษี Stamp Duty ด้วย

นอกจากนี้ ยังมีโอกาสได้รับประโยชน์จากการเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ (Capital Growth)

หากราคาอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่ปรับตัวสูงขึ้นระหว่างช่วงก่อสร้าง อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อไว้อาจมีมูลค่าสูงขึ้นเมื่อถึงวันรับมอบ

อย่างไรก็ตาม การเพิ่มขึ้นของมูลค่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ใช่สิ่งที่รับประกันได้

ราคาอสังหาริมทรัพย์สามารถปรับลดลงได้เช่นกัน ดังนั้น การซื้อ Off-Plan จึงอาจเหมาะกับผู้ซื้อที่มีแผนการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในระยะยาว และสามารถรับความเสี่ยงจากความผันผวนของตลาดได้

สิ่งที่ควรตรวจสอบเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจซื้อ

ก่อนตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan มีประเด็นสำคัญที่ผู้ซื้อควรตรวจสอบ ดังนี้

การคุ้มครองเงินมัดจำ (Deposit Protection)

ผู้พัฒนาโครงการควรอธิบายให้ชัดเจนว่าเงินมัดจำของผู้ซื้อได้รับการคุ้มครองอย่างไร และผู้ซื้อควรขอรายละเอียดดังกล่าวเป็นลายลักษณ์อักษร

การรับประกันโครงสร้างอาคาร (Build Warranty)

อสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่หลายแห่งมีการรับประกันโครงสร้างอาคาร เช่น การรับประกันจาก NHBC

ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าการรับประกันของโครงการครอบคลุมส่วนใดบ้าง และมีเงื่อนไขอย่างไร

ระยะเวลาของสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage Timing)

ข้อเสนอสินเชื่อที่อยู่อาศัยทั่วไปอาจมีวันหมดอายุก่อนที่โครงการซึ่งใช้เวลาก่อสร้างนานจะแล้วเสร็จ

ผู้ซื้อที่วางแผนใช้สินเชื่อจึงควรปรึกษาสถาบันการเงินตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อทำความเข้าใจระยะเวลาที่ข้อเสนอสินเชื่อมีผลบังคับใช้

ความแตกต่างระหว่างราคาซื้อกับมูลค่าประเมิน (Valuation Gap)

ควรสอบถามสถาบันการเงินว่าจำเป็นต้องเตรียมเงินสำรองเพิ่มเติมเท่าใด หากมูลค่าประเมินของอสังหาริมทรัพย์ในวันใกล้โอนกรรมสิทธิ์ต่ำกว่าราคาที่ตกลงซื้อไว้

ภาษีที่เกี่ยวข้อง (Taxes)

ผู้ซื้อจากต่างประเทศอาจต้องชำระภาษี Stamp Duty Land Tax (SDLT) เพิ่มเติมในอัตรา 2% สำหรับผู้ซื้อที่ไม่มีถิ่นที่อยู่ในสหราชอาณาจักรตามหลักเกณฑ์ทางภาษี

นอกจากนี้ หากอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อถือเป็นอสังหาริมทรัพย์เพิ่มเติมจากที่มีอยู่แล้ว อาจต้องชำระภาษีเพิ่มเติมอีก 5% ตามเงื่อนไขที่กำหนด

โดยทั่วไป ภาษี SDLT จะต้องชำระภายใน 14 วันหลังจากการโอนกรรมสิทธิ์เสร็จสมบูรณ์

เลือกทนายความที่มีประสบการณ์ด้านอสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่

ทนายความที่มีประสบการณ์ด้านการซื้ออสังหาริมทรัพย์สร้างใหม่จะช่วยตรวจสอบสัญญาซื้อขาย เงื่อนไข Longstop Date และรายละเอียดการชำระเงิน เพื่อให้ผู้ซื้อเข้าใจข้อผูกพันและความเสี่ยงก่อนตัดสินใจ

กำลังมองหาโครงการในลอนดอนที่มีแผนการชำระเงินเหมาะกับงบประมาณของคุณอยู่หรือไม่?

สามารถเลือกชมและเปรียบเทียบ โครงการอสังหาริมทรัพย์ใหม่ล่าสุดในลอนดอน เพื่อค้นหาตัวเลือกที่เหมาะสมกับแผนการลงทุนของคุณ

Benham and Reeves Thailand ช่วยคุณได้อย่างไร?

การอ่านและทำความเข้าใจสัญญาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ Off-Plan เป็นครั้งแรกอาจเป็นเรื่องซับซ้อน โดยเฉพาะสำหรับผู้ซื้อที่ไม่ได้อาศัยอยู่ในประเทศอังกฤษ

การมีทีมงานที่สามารถให้คำแนะนำและประสานงานในพื้นที่จึงช่วยให้กระบวนการซื้อเป็นเรื่องง่ายขึ้น

Benham & Reeves เป็นบริษัทตัวแทนซื้อขายและปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในลอนดอนที่ดำเนินธุรกิจมาตั้งแต่ปี 1958 โดยสำนักงานในประเทศไทยทำงานร่วมกับทีมงานในลอนดอนโดยตรง ทำให้ผู้ซื้อชาวไทยสามารถพูดคุยและรับคำแนะนำได้สะดวกในช่วงเวลาทำการของประเทศไทย

เราสามารถช่วยคุณในด้านต่าง ๆ ได้แก่

• เปรียบเทียบแผนการชำระเงินของโครงการอสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ
• อธิบายขั้นตอนการชำระเงินแต่ละงวด เพื่อช่วยให้คุณวางแผนกระแสเงินสดได้อย่างเหมาะสม
• ช่วยวางแผนเตรียมเงินสำหรับการชำระงวดสุดท้าย รวมถึงความเสี่ยงจากส่วนต่างของมูลค่าประเมิน
• ดูแลอสังหาริมทรัพย์หลังการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งบริการปล่อยเช่า บริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ และการสนับสนุนด้านภาษีในประเทศอังกฤษสำหรับเจ้าของที่อยู่ต่างประเทศ

การพูดคุยกับผู้เชี่ยวชาญตั้งแต่เริ่มต้นสามารถช่วยลดความยุ่งยากและทำให้คุณวางแผนการซื้อได้อย่างมั่นใจมากขึ้น

หากคุณกำลังพิจารณาซื้ออสังหาริมทรัพย์ Off-Plan ในลอนดอน สามารถนัดหมายปรึกษากับทีมที่ปรึกษาอสังหาริมทรัพย์ของเรา เพื่อทำความเข้าใจขั้นตอนการชำระเงิน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง และเลือกโครงการที่เหมาะสมกับงบประมาณและเป้าหมายของคุณ