คู่มือการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรสำหรับนักลงทุนชาวไทย

การจัดหาเงินทุนและงบประมาณ

เพื่อให้การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักรของนักลงทุนชาวไทยประสบผลสำเร็จ จึงจำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องจัดทำแผนการเงินที่มีความมั่นคงและรอบคอบ นักลงทุนจะต้องกำหนดงบประมาณอย่างชัดเจน ซึ่งจะเป็นปัจจัยสำคัญที่ส่งผลต่อทางเลือกในการลงทุน ทั้งในด้านประเภทและที่ตั้งของอสังหาริมทรัพย์ นอกจากนี้ นักลงทุนจะต้องพิจารณาตัดสินใจว่าจะดำเนินการชำระเงินเต็มจำนวน หรือจะใช้สินเชื่อเพื่อการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ควบคู่ไปกับการพิจารณาเป้าหมายการลงทุนอย่างรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นเพื่อการใช้ประโยชน์ส่วนบุคคล การสร้างรายได้จากการให้เช่า หรือเพื่อการเพิ่มมูลค่าทุนในระยะยาว

สำหรับผู้ที่เลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการให้เช่า คาดว่าจะต้องชำระเงินดาวน์เพย์เมนต์ในอัตราที่สูงกว่าผู้ที่ซื้อเพื่อที่อยู่อาศัยโดยใช้สินเชื่อ สำหรับผู้ซื้อด้วยเงินสด จะต้องสามารถแสดงหลักฐานแหล่งที่มาของเงินทุนได้อย่างชัดเจน ซึ่งเป็นข้อกำหนดบังคับตามกฎระเบียบการป้องกันการฟอกเงินของสหราชอาณาจักร

การสำรวจสินเชื่อที่อยู่อาศัย

นักลงทุนไทยสามารถขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรได้ อย่างไรก็ตาม คุณสมบัติจะขึ้นอยู่กับอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าทรัพย์สินและรายได้ สถาบันการเงินจะประเมินความสามารถในการชำระหนี้ของท่านจากเงินเดือน หรือรายได้จากการให้เช่าที่คาดว่าจะได้รับ การวางเงินดาวน์ในอัตราที่สูงกว่า ซึ่งมักอยู่ที่ประมาณ 10-15% จะส่งผลให้ได้รับเงื่อนไขที่ดีกว่า หากท่านวางแผนจะใช้แหล่งเงินทุนในการซื้อทรัพย์สิน การปรึกษากับนายหน้าสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยในสหราชอาณาจักรจะช่วยให้ท่านเข้าใจข้อกำหนดและกระบวนการต่างๆ ได้ดีขึ้น

การเตรียมเอกสาร

เอกสารที่ถูกต้องและครบถ้วนถือเป็นสิ่งสำคัญสำหรับนักลงทุนชาวไทยที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร เพื่อให้เป็นไปตามข้อกำหนดทางกฎหมายและกระบวนการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย (Mortgage) นักลงทุนควรเตรียมเอกสารดังต่อไปนี้:

• หลักฐานยืนยันตัวตนและที่อยู่ เช่น หนังสือเดินทาง (Passport) หรือบัตรประจำตัวประชาชนที่ออกโดยหน่วยงานของรัฐบาล
• หลักฐานที่อยู่ (Proof of Address) เช่น ใบแจ้งค่าสาธารณูปโภค (Utility Bill) หรือใบแจ้งยอดบัญชีธนาคารที่ออกในช่วง 3 เดือนที่ผ่านมา
• หลักฐานรายได้ (Proof of Income) เช่น สลิปเงินเดือน (Pay slips) รายงานภาษี (Tax Returns) หรือเอกสารแสดงรายได้จากการลงทุนหรืออสังหาริมทรัพย์เพื่อให้เป็นไปตามกฎหมายต่อต้านการฟอกเงินของสหราชอาณาจักร

เพื่อให้เป็นไปตามมาตรฐานทางกฎหมายในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร นักลงทุนชาวไทยจำเป็นต้องมีเอกสารที่ได้รับการรับรอง (certified) โดยทนายความหรือผู้รับรองเอกสารที่มีคุณสมบัติตามกฎหมายของสหราชอาณาจักร

การเลือกอสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณได้จัดการด้านการเงินและเอกสารที่เกี่ยวข้องเรียบร้อยแล้ว ขั้นตอนถัดไปคือการเริ่มต้นค้นหาอสังหาริมทรัพย์ โดยควรกำหนดเกณฑ์การเลือกตามวัตถุประสงค์ในการลงทุนของคุณ ทั้งนี้ เนื่องจากกรุงลอนดอนมีอสังหาริมทรัพย์หลากหลายประเภทในหลายทำเลให้เลือกพิจารณา จึงควรไตร่ตรองว่าคุณมีความสนใจในอสังหาริมทรัพย์ระดับไฮเอนด์ในย่าน เช่น Knightsbridge, Mayfair หรือย่านการเงินอย่าง Canary Wharf หรือไม่ การตัดสินใจเลือกควรพิจารณาจากเป้าหมายหลักของคุณ ไม่ว่าจะเป็นผลตอบแทนจากค่าเช่าที่สูง การเติบโตของมูลค่าในระยะยาว หรือเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยส่วนบุคคล

ทำความเข้าใจกรรมสิทธิ์การถือครอง

รูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินในสหราชอาณาจักรแบ่งออกเป็น 3 ประเภทหลัก ได้แก่

• กรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Freehold Ownership) โดยผู้ถือกรรมสิทธิ์มีสิทธิครอบครองทั้งตัวทรัพย์สินและที่ดินโดยสมบูรณ์โดยไม่มีข้อจำกัดด้านระยะเวลา
• ส่วนแบ่งกรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Share of Freehold) เป็นรูปแบบการถือครองที่เจ้าของทรัพย์สินมีสิทธิร่วมในกรรมสิทธิ์ของที่ดินหรือพื้นที่ส่วนกลางร่วมกับเจ้าของรายอื่น ซึ่งพบได้บ่อยในกรณีของอาคารชุดหรือแฟลต
• สิทธิเช่า (Leasehold Ownership) เป็นการถือครองกรรมสิทธิ์ในตัวทรัพย์สินในระยะเวลาที่กำหนด โดยทั่วไปจะมีอายุสัญญาเช่าระหว่าง 99 ถึง 125 ปี ในขณะที่ที่ดินยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ถือครองกรรมสิทธิ์แบบถือครองกรรมสิทธิ์ (Freeholder) รูปแบบนี้พบได้บ่อยในกรณีของแฟลตหรืออพาร์ตเมนต์
• การทราบถึงความแตกต่างระหว่างรูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์เหล่านี้จะช่วยให้นักลงทุนชาวไทยสามารถตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีข้อมูลและสอดคล้องกับเป้าหมายการลงทุนของตนเอง

การจัดสรรงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติม

นอกเหนือจากราคาซื้อทรัพย์สิน นักลงทุนชาวไทยควรเตรียมงบประมาณสำหรับค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้องกับการทำธุรกรรมอสังหาริมทรัพย์ในสหราชอาณาจักร โดยค่าธรรมเนียมทางกฎหมายสำหรับกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ (Conveyancing) อยู่ระหว่างประมาณ £1,800 ถึง £4,000 ขึ้นอยู่กับความซับซ้อนของทรัพย์สิน ผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักในสหราชอาณาจักรจะต้องชำระภาษี Stamp Duty Land Tax (SDLT) ซึ่งคำนวณตามมูลค่าทรัพย์สินและรวมค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมสำหรับผู้ที่ไม่ใช่พลเมืองสหราชอาณาจักรด้วย ในกรณีที่มีการขอสินเชื่อเพื่อซื้อทรัพย์สิน อาจมีค่าธรรมเนียมการดำเนินการและค่าประเมินราคาเพิ่มเติม สำหรับทรัพย์สินประเภทสิทธิเช่า (Leasehold) ยังมีค่าใช้จ่ายด้านการบำรุงรักษา เช่น ค่าบริการส่วนกลาง (Service Charges) และค่าเช่าที่ดิน (Ground Rent) นอกจากนี้ ควรคำนึงถึงค่าใช้จ่ายเบ็ดเตล็ดอื่น ๆ เช่น ค่าเบี้ยประกันภัยและค่าธรรมเนียมทางธุรการ เพื่อการวางแผนทางการเงินที่รอบคอบและครอบคลุม

การเยี่ยมชมอสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณได้คัดเลือกทรัพย์สินที่สนใจแล้ว Benham & Reeves พร้อมให้ความช่วยเหลือในการนัดหมายเพื่อเข้าชมทรัพย์สินทั้งในรูปแบบการเยี่ยมชมจริงและแบบเสมือนจริง การเข้าชมสถานที่จริงจะช่วยให้คุณสามารถประเมินสภาพทรัพย์สิน รูปแบบการจัดวางพื้นที่ และสภาพแวดล้อมโดยรอบได้อย่างชัดเจน อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ที่ไม่สามารถเดินทางได้ เรามีบริการเข้าชมแบบเสมือนผ่าน Zoom หรือ WhatsApp เพื่อให้คุณสามารถประเมินทรัพย์สินได้อย่างละเอียดจากระยะไกล ตัวแทนผู้เชี่ยวชาญของเรายังพร้อมสนับสนุนด้วยการจัดทัวร์ผ่านวิดีโอ ภาพถ่ายรายละเอียด และแปลนผังห้อง เพื่อให้คุณได้รับข้อมูลครบถ้วนก่อนตัดสินใจลงทุน

การยื่นข้อเสนอซื้ออสังหาริมทรัพย์

เมื่อคุณพบทรัพย์สินที่ตรงกับความต้องการ ขั้นตอนถัดไปคือการยื่นข้อเสนอซื้อ Benham & Reeves สามารถดำเนินการยื่นข้อเสนอในนามของคุณ และเมื่อข้อเสนอได้รับการตอบรับ ทีมงานของเราจะช่วยประสานงานเพื่อให้คุณสามารถดำเนินการจองและยืนยันสิทธิในทรัพย์สินได้อย่างราบรื่น ในกรณีของทรัพย์สินที่สร้างเสร็จพร้อมโอน อาจต้องชำระเงินเต็มจำนวนในขั้นตอนนี้ ขณะที่ทรัพย์สินแบบ Off-plan (ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง) มักสามารถจองได้ด้วยเงินมัดจำเพียงบางส่วน โดยจะมีการชำระเงินเพิ่มเติมตามขั้นตอนความคืบหน้าของโครงการ ด้วยความร่วมมืออย่างใกล้ชิดกับทีมงานของเราทั้งในประเทศไทยและกรุงลอนดอน คุณจึงมั่นใจได้ว่าการยื่นข้อเสนอจะได้รับการนำเสนออย่างมืออาชีพ และกระบวนการจองจะเป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพและไร้รอยต่อ

กระบวนการโอนกรรมสิทธิ์

ขั้นตอนต่อไปคือการว่าจ้างทนายความหรือผู้ทำธุรกรรมโอนกรรมสิทธิ์ในสหราชอาณาจักร ซึ่งจะดูแลเรื่องกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการซื้อ ตรวจสอบให้มั่นใจว่าการดำเนินการเป็นไปตามกฎหมายอสังหาริมทรัพย์ และแนะนำคุณตลอดกระบวนการโอนกรรมสิทธิ์ ทนายความของคุณจะทำการตรวจสอบสัญญา ยืนยันสถานะทางกฎหมายของทรัพย์สิน และดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ การทำงานร่วมกับทนายความที่มีประสบการณ์จะช่วยให้เอกสารต่าง ๆ ถูกจัดเตรียมอย่างถูกต้องและตรงเวลา เพื่อลดปัญหาที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต

การแลกเปลี่ยนสัญญาซื้อขาย

โดยทั่วไป การแลกเปลี่ยนสัญญาจะเกิดขึ้นภายใน 28 วันหลังจากการจองทรัพย์สิน ซึ่ง ณ จุดนี้ การซื้อขายจะมีผลผูกพันตามกฎหมายอย่างเป็นทางการ ในขั้นตอนนี้ ผู้ซื้อจะต้องชำระเงินมัดจำในอัตรา 10–20% ของราคาทรัพย์สิน ทั้งนี้ สำหรับทรัพย์สินประเภท Off-plan (ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง) อาจใช้เงินมัดจำในจำนวนที่น้อยกว่า โดยจะมีการกำหนดกำหนดการชำระเงินเพิ่มเติมตามความคืบหน้าของโครงการ ขั้นตอนการแลกเปลี่ยนสัญญาถือเป็นส่วนสำคัญของกระบวนการซื้อ เนื่องจากเป็นการยืนยันข้อตกลงและความมุ่งมั่นระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอย่างเป็นทางการ

การตรวจสอบทรัพย์สิน

ก่อนดำเนินการซื้อให้เสร็จสมบูรณ์ เราแนะนำให้ลูกค้าทำการตรวจสอบทรัพย์สินอย่างละเอียด ขั้นตอนนี้เรียกว่า “การตรวจสอบข้อบกพร่อง” (Snagging) ซึ่งเป็นกระบวนการตรวจหาข้อบกพร่องหรือปัญหาที่อาจต้องได้รับการแก้ไขจากผู้ขายหรือผู้พัฒนาโครงการ หากจำเป็น ตัวแทนจาก Benham & Reeves สามารถดำเนินการตรวจสอบในขั้นตอนนี้แทนคุณได้ สำหรับทรัพย์สินประเภท Off-plan การตรวจสอบข้อบกพร่องถือเป็นโอกาสสำคัญในการตรวจสอบว่าทรัพย์สินมีมาตรฐานตรงตามที่ได้ตกลงไว้ ผู้พัฒนาหลายรายในสหราชอาณาจักรมีบริการพาชมทรัพย์สินแบบมีผู้แนะนำ เพื่อให้ผู้ซื้อสามารถยืนยันสภาพของทรัพย์สิน และร้องขอการปรับปรุงหรือซ่อมแซมที่จำเป็นก่อนการโอนกรรมสิทธิ์

การชำระเงินสมบูรณ์และโอนกรรมสิทธิ์

ในขั้นตอนนี้ ผู้ซื้อจะต้องชำระยอดเงินคงเหลือทั้งหมดในวันโอนกรรมสิทธิ์ และเมื่อการชำระเงินเสร็จสมบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนอย่างเป็นทางการมายังชื่อของคุณ ขอแสดงความยินดี คุณได้กลายเป็นเจ้าของทรัพย์สินในกรุงลอนดอนอย่างสมบูรณ์แล้ว! ตั้งแต่นี้เป็นต้นไป ทนายความของคุณจะเป็นผู้ประสานงานการชำระเงินขั้นสุดท้ายและดำเนินการทางกฎหมายที่เกี่ยวข้อง เพื่อให้มั่นใจว่าทรัพย์สินได้รับการจดทะเบียนในชื่อของคุณอย่างถูกต้องตามกฎหมาย ขั้นตอนนี้ถือเป็นการสิ้นสุดกระบวนการซื้อทรัพย์สิน และคุณจะได้รับสิทธิ์ในการเป็นเจ้าของและควบคุมทรัพย์สินอย่างเต็มรูปแบบ

การชำระภาษีแสตมป์ (Stamp Duty Land Tax - SDLT)

หลังจากการซื้อขายทรัพย์สินเสร็จสมบูรณ์ ผู้ซื้อทุกราย รวมถึงนักลงทุนชาวไทย จะต้องชำระภาษี Stamp Duty Land Tax (SDLT) ต่อกรมสรรพากรและศุลกากรแห่งสหราชอาณาจักร (HMRC) ภายใน 14 วัน ทั้งนี้ สำหรับผู้ที่ไม่มีถิ่นพำนักในสหราชอาณาจักร จะมีการเรียกเก็บค่าธรรมเนียมเพิ่มเติมในอัตรา 2% จากอัตราภาษีปกติ อย่างไรก็ตาม สิทธิ์ในการได้รับการยกเว้นหรือการลดหย่อนภาษี SDLT อาจมีความแตกต่างกันไปตามสถานะการพำนักของผู้ซื้อ ทนายความของคุณจะเป็นผู้ให้คำแนะนำที่เหมาะสมที่สุดในเรื่องนี้

การจัดการบริการหลังการซื้อ

แม้ว่าการซื้อทรัพย์สินจะเสร็จสิ้นแล้ว ยังมีขั้นตอนสำคัญบางประการที่ควรดำเนินการเพื่อให้มั่นใจว่าการลงทุนของคุณจะได้รับการดูแลอย่างมีประสิทธิภาพและสร้างผลตอบแทนในระยะยาว Benham & Reeves มีบริการหลังการซื้อเพื่อสนับสนุนคุณในด้านต่างๆ เราสามารถช่วยคุณในเรื่องการออกแบบตกแต่งภายในและการปรับปรุงทรัพย์สินผ่านบริษัทในเครือของเรา InStyle Direct ซึ่งจะปรับแต่งทรัพย์สินให้ตรงตามความต้องการของคุณ ไม่ว่าจะเพื่อการอยู่อาศัยส่วนตัวหรือเพื่อปล่อยเช่าให้กับผู้เช่าในตลาดนอกจากนี้

บริการบริหารจัดการทรัพย์สินของเราครอบคลุมตั้งแต่การค้นหาผู้เช่า การดูแลรักษาในชีวิตประจำวัน ไปจนถึงการจัดเก็บค่าเช่า เพื่อให้คุณสามารถมุ่งเน้นผลตอบแทนได้อย่างเต็มที่โดยไม่ต้องกังวลกับรายละเอียดต่าง ๆ